Köyden Kente Göç ve Konut Sorunu

Konut sorunu denildiğinde akla ilk gelen fikir konut darlığıdır. Bu darlığın nasıl oluştuğu açıklanabildiğinde, çözümü de daha net bir şekilde görülebilecektir.
Konut sorunu bir kent sorunu olarak ortaya çıkmıştır. Bu sorunun temel nedenlerinden biri, kentlerdeki nüfusun artmasıyla sonuçlanan “köyden kente göç” olgusudur. Dünyanın farklı yerlerinde kendi özgünlüklerini taşımakla birlikte belli ortak ekonomik koşullar, köylerde yaşayan nüfusun önemli kısmının kentlere yönelmesini tetiklemiştir.

Tarih ilerliyor, ihtiyaçlar gelişiyor

Çok basit bir anlatımla mallar, ya da başka bir deyişle metalar, iki temel değeri barındırmaktadır: Kullanım değeri ve değişim değeri. Sadece kullanım değeri söz konusu olduğunda üretici, emek gücü ile ürettiği metadan yalnızca o metanın kullanımıyla sınırlı bir fayda elde edebilmektedir. Ama bir aileye on çuval buğday yetebilir, yirmi çuval buğday fazla gelebilir, bundan daha fazlası ise muhtemelen çürüyecektir. Üreticinin, elindeki ürünü ekonomik dolaşıma sokması ve ürünün içinde somutlaşmış emek gücünden, ihtiyaç duyduğu başka ürünlerle değiştirerek onun değişim değerinden faydalanması gerekmektedir. Böylece değişim değeri kazanan ve metaya dönüşen buğday çürümeyecek ve diğer çuvallardaki buğdaylar on metre kumaş, yirmi kilo elma vs. olarak geri dönecektir. Basit takasların ardından paranın ortaya çıkması, işleri hem karmaşıklaştırmış hem de değişimi kolaylaştırmış ve evrenselleştirmiştir.
Toprağa bağlı üretim biçimiyle elinde varolan üründen sadece kullanım-değeri üreten köylü, bir değişim-değeri oluşturamadığı noktada kullanım-değerinin yanı sıra değişim-değeri de elde edebileceğine inandığı olanakları arayacaktır. Yani köylüler diğer ihtiyaçlarını karşılamak amacıyla, ürünlerinin başka metalarla değiştirilme özelliği kazanması için kendi köylerinden başlarını çıkaracak, köyler arası pazarlar oluşturacaktır. Sonrasında ticaret ve manifaktür sayesinde giderek gelişen kentlerle bağlantılar kuracak, mallarını o kentlerin pazarlarında satmaya başlayacaktır. Kentlerdeki ürünlerle kendi ürünlerini, para aracılığıyla değişime sokacaktır.
Nihayetinde genel ekonomik gelişimin de etkisiyle geçim olanakları daralan köydeki üretici, daha fazla hayatta kalma şansı gördüğü, köyde bulması güç olan çeşitli mal ve hizmetlerden yararlanabileceği, ayrıca köydeki toplumsal statüsüne oranla daha yüksek bir statü gözüyle baktığı kente göç eder. (Burada temel olarak köylülerin kente göçündeki genel ortak ekonomik nedenlerden söz ettiğimizi bir kez daha belirtelim). Bu şekilde nüfusun kentlere akması ile buraya gelen insanlar, yaşamak için yemek, içmek ve barınmak gibi temel ihtiyaçlarını karşılamak zorundadır. Köyde toprağını işleyerek buğday üretip onu başka metalarla değiştirirken, burada da bir şekilde önce kendi gereksinimlerini karşılamak sonra da başka gereksinimleri için değiştirebileceği nesne üretmek zorundadır. Kısaca meta üretmelidir. Ama geldiği kent de, artık pazarında malını sattığı, hanında kaldığı, meyhanesinde gönül eğlendirdiği eski kent değildir...

Kumaş için buğday değil artı-değer

Köylü başını köyünden çıkarıp kente göçene kadar, şehirde de burjuvazi boş durmamış ve kapitalist üretim biçimini hakim hale getirerek fabrikalar kurmuştu bile. Emekçi köylü artık tarlada buğday değil, fabrikada kapitaliste artı-değer üretecekti. Kendisi ve ailesi ise ürettiği değerlerin, özlemini çektiği zenginliklerin sadece kırıntılarına sahip olacaktı.
Kente göçen köylüler her ne kadar bohçalarına tatlı hayallerini koyup gelmiş olsalar da, o hayaller kentlerdeki gerçeklerin duvarlarına çarpmaya mahkumdu. Geldiklerinde bir düğüne gelir gibi davul-zurnayla karşılanmadılar. Ve “konut sorunu” kendini göstermeye başladı.
Bilimsel olarak, “kentlere göç eden bu insanların oluşturdukları emekçi kitleler, mevcut koşullar içerisinde kendileri için inşa edilen meskenlerden daha hızlı bir oranda yığıldıkları için, her zaman en kötü meskenler için bile kiracıların mutlaka bulunacağı ve en sonu, ev sahibinin malından ev kirası şeklinde sağlayacağının en fazlasını sağlayacağı, yalnızca hakkı değil kapitalist olarak rekabet nedeni ile bir dereceye kadar da görevi olduğu bir toplumda, konut darlığı sorunu zorunlu olarak var olacaktır”. Konut darlığı sorunu bir rastlantı değil, kapitalizmin sebep olduğu bir durumdur.
Yoksul halk, konut sıfatını hak etmeyecek izbelerde, düşük ücretinin önemli kısmını kiraya vererek yaşamaya zorlanmıştır. Kapitaliste emek gücünü satarak ürettiği değer, kendi emek-gücünü yeniden üretmek için gereken değerden daha fazladır. İşte bu fazlalığa kapitalist el koymuş ve ona sadece kendini yeniden üreterek işe tekrar gelmesini sağlayacak kadarını vermiş, kalanını çok görmüştür. Kalan artı-değer ile sermayesini büyütmüş, çekilen cefanın sefasını acımadan sürmüştür.
Temel ihtiyaçlarını zar zor karşılayan bu insanların belirlenen bu girdap içerisinde debelenmeleri, sürekli olarak da işverene kar sağlayıp oldukları yerde saymaları istenmektedir. Tüm olumsuzluklara karşın başını sokacak bir yer bulabilenler, evsiz-barksız olanlarla kıyaslandığında kendilerini şanslı atfederler ve bunu ellerinde tutmak için batmadan oldukları yerde debelenerek bunu korumaya çalışırlar.

Azami kar hırsı sorunu büyütüyor

Yoksul emekçiler açısından durum böyle iken, maddi durumu daha iyi küçük burjuva kesimin de aslında konut sorunu bağlamında pek şanslı olduğu söylenemez. Çünkü konut sorunu doğrudan altta kalan yoksul halkı ve küçük-burjuva kesimi ilgilendirir. Küçük burjuvazi konut sahibi olmak ve daha iyi bir yaşam hayali kurmaktadır. Ancak konuta sahip olarak daha iyi bir yaşam hayali kuran küçük-burjuvazi konutu, işten atıldığında bir yaşam garantisi olarak görse de şunu unutmamalıdır: Konutun değeri, işten atılmasına sebep olacak bir ekonomik kriz veya sanayi bunalımında ya en alt seviyeye inerek bir yaşam garantisi olmaktan çıkıp çok kısıtlı bir zaman içinde kendisine temel ihtiyaçlarını karşılayacak bir değer bile taşımayacak, ya da bu tip bir kriz halinde onu satabileceği bir alıcı dahi bulamayacaktır.
Bürokrat ve üst düzey memur kesmler ise devletin kendilerine tahsis ettiği lojmanlarla ayrıcalıklı bir konum yakalarlar ve konut sorunundan uzak kalmayı başarırlar, ancak garantileri mevcut düzenin sürmesi ve bu düzene devamlı itaat ve hizmetlerine bağlıdır.
Yoksul halk belki ancak geçim araçlarının ucuzladığı dönemde konut satın alabilir. Tabii bunlar müstakil ve çevresinde sıkışmışlık duygusu yaratmayan ferah bir alan bulunan evler yerine, “dahice” yapım hileleriyle maliyeti ucuzlaştırılmış ve dar alanlara çok miktarda sıkıştırılmış evlerdir.
İmalatın gelişmesiyle birlikte toprağın değeri artmış ve toprağın değeri arttıkça da, içinde oturacakların sağlığını ya da rahatını düşünmeksizin inşa edilen yapıların sayısı had safhaya ulaşmıştır. Bu anlayışa göre artık hiçbir yer kötü değildir, yeter ki daha iyisine gücü yetmediği için orayı kiralayacak satın alacak biri bulunsun, önemli olan kar etmektir.
Azami kar hırsı sonucu iddi harcı (para yığıcı) konumuna gelen işverenler caddelere daha fazla özen göstermeye başlamıştır. Göz önünde ve işlek olan yerler, perakende satış için elverişli bir konum oluşturan caddelerdeki konut ve dükkanlar, nispeten arkada kalan konutlara göre daha değerlidir. Bundan dolayı da caddelere daha fazla özen gösterilmiştir.
Dikkat edilirse yoksul halk her zaman bulunduğu kentin merkezi dışında, kenti çevreleyen bir konumda yer alır. Bu sebeple yoksul halkın yaşadığı yapılar bilimsel olarak sağlıksızdır. Bu konutların yapımında yasalardan pek bahsedilemez. Ancak kötü sonuçlanan bir felaket durumunda zorunlu olarak var olan yasaları hatırlar; fakat tam olarak yürürlüğe koymazlar. Toplumun egemen maddi gücünü oluşturan işverenler, aynı zamanda toplumun zihinsel gücünden de kendi çıkarları için faydalandıklarından yoksul halkın yaşam koşullarından tamamıyla uzak durmaktadır. Onlar için tek ve önemli nokta, sahibi oldukları meta ürününü satabilmeleri için bunu satın alabilecek kadar parası olan bir alıcı bulmalarıdır. En iyi alıcı da imkanları elvermediği için bu ucuz ve sağlıksız koşullara katlanacak olan yoksul halktır. Bu konutları bile alamayan ya da kiralayamayan insanların bulduğu çözüm yolu ise gecekondu diye adlandırdığımız barınak şeklidir.

Ve gecekondular

Gecekondular biraz daha farklı bakılması gereken yerleşim yerleridir. Özünde kapitalist üretim biçiminin sonucu olsalar da diğer konut biçimlerinden farkı, yoksul halkın bunları kendilerinin yapıp kendilerinin kullanıyor olmasıdır. Devlet çözüm oluşturamadığı noktalarda bunların yapılmasına izin vererek geçici olarak halkın konut talebinden sıyrılır. Ancak kent zamanla bu bölgelere kadar büyür ve gecekondu bölgeleri sermaye sahipleri için cazip bir meta merkezi olmaya başlarsa, o zaman yönetici kesim bu konuyu gündemine alarak bunu bir sorun olarak görürler. Çözümleri ise bu derme çatma barınılan yerlerin yıkılarak yerine kar sağlayan konutların yükselmesidir.
Barınma sorunuyla tekrar yüz yüze gelen yoksul halk, bunların yıkılmasını engellemeye çalışarak hak aramaya çalışır. Ancak asıl talep daha sağlıklı, yaşanılabilir, altyapı sorunu olmayan, ısınma sorununun çözüldüğü konutlar olmalıdır.

Çözüm Yerine…

Görülüyor ki konut sorunu kapitalist üretim biçimi ile ortaya çıkmış bir kent sorunudur. Bu sorunun özü de diğer temel sorunların özünü oluşturan emek-sermaye çelişkisinin gerçek hayatta ete kemiğe bürünmüş somut koşullarından başka bir şey değildir. Kökten ve kalıcı çözümü ise emekçi sınıfın taleplerinin insanca bir düzen kurularak gerçekleştirilmesinden başka bir şey değildir. Kapitalist sistemde burjuvazinin konut sorununu çözmek için dillendirdiği tüm çözüm önerileri; yaldızlı projeler aslında emekçi halkın barınma ve yerleşim sorununu çözmeyi değil daha fazla rant elde etmeyi amaçlamaktadır. Kapitalizmin emekçi sınıfların barınma ve konut sorununu çözmediği her koşulda halkın barınma sorununu kendi çabaları ile gidermesi meşrudur. Çözüm olarak yıkım ve tasfiyeyi dayattığında ise halkın kendi imkanları ile kurduklarını koruması, barınma hakkının savunulmasıdır, yani en doğal insani haktır.

Kaynaklar
• Ruşen Keleş (kentleşme politikası-imge yayınları)
• Friedrich Engels (konut sorunu-sol yayınları)
• Friedrich Engels (İngiltere de emekçi sınıfın durumu-solyayınları)
• Karl Marx (kapital özet ve kılavuzu-yurt kitap yayın)

Hukuki Bakış

İnsanın varlığı kültürel, sosyal ve siyasal bir bütünlük gerektirir. İnsanın varlığını koruyup geliştirmesi de sahip olduğu vazgeçilmez haklarını korumasıyla mümkündür. Bu temel hakların konumuzla ilgili olanlarından birisi barınma hakkıdır. Barınma hakkı bağımsız bir hak değil kişinin özel-aile yaşamıyla, sosyal güvenlik hakkıyla, kültürel ekonomik haklarıyla yakından ilgilidir ve önemle korunması gerektiğinden ulusal ve uluslar arası hukukta ayrıntılı yer almıştır. Barınma hakkı ve onunla bütünlüklü haklar Anayasanın 27. maddesinde (herkes yerleşme hakkına sahiptir), 57. maddesinde (devlet konut ihtiyacını karşılayan tedbirleri alır) ve 60. maddesinde (herkes sosyal güvenlik hakkına sahiptir) güvence altına alınmıştır. Uluslar arası alanda ise barınma hakkı İnsan Hakları Evrensel Beyannamesi’nin 25 maddesinde ve dolaylı olarak 3 , 12 , 17 ve 22 maddelerinde korunmaktadır. Yine Türkiye’nin kabul ettiği Uluslararası Ekonomik, Sosyal ve Kültürel Haklar Sözleşmesi’nin 11. maddesinin 1. fıkrasında “Bu Sözleşmeye Taraf olan Devletler herkesin, kendisi ve ailesi için yeterli bir yaşam standardına sahip olma hakkını tanır. Bu standart; yeterli beslenmeyi, giyinmeyi, barınmayı ve yaşama koşullarının sürekli olarak geliştirilmesini de içerir. Taraf Devletler bu hakkın gerçekleştirilmesini sağlamak için, kendi serbest iradelerine dayalı uluslararası işbirliğinin esas olduğunu kabul ederek, uygun tedbirleri alırlar” denilmek suretiyle barınma hakkı diğer haklarla birlikte güvence altına alınmıştır. Bundan başka Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’nin 8. maddesinde barınma hakkı “Herkes özel ve aile hayatına, konutuna ve haberleşmesine saygı gösterilmesi hakkına sahiptir” şeklinde düzenlenmiştir.

Ulusal ve uluslararası sözleşmelerde bu denli geniş olarak korunan barınma ve sağlıklı bir çevrede yaşama hakkının ne yazık ki son dönemde sıkça ihlal edildiğine tanık oluyoruz. Kentsel dönüşüm projelerinin uygulanması amacıyla ülkemizin değişik yerlerinde imara aykırı olduğu söylenen ya da gecekondu niteliğindeki barınma yerlerinin yıkıldığını ve yıkılacağını biliyoruz. İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin 2005 yılında yaptığı açıklamaya göre İstanbul genelinde yıkılması düşünülen gecekondu hane sayısının 85.000 olduğu tespit edilmiştir. Buna imara aykırı ve kaçak yapılar eklendiğinde sayı epeyce artacaktır. Bu kapsamda 2005 yılında Okmeydanı, Kağıthane, İkitelli, Esenler, Avcılar ve Küçükçekmece semtlerinin bazı bölgelerinde yıkımlar gerçekleşti. 2006 yılında Romanların yaşadığı mahallelerde, Kadıköy Küçükbakkalköy ve Hasanpaşa Yıldızbakkal mahallelerinde yıkımlar yaşandı. Bin yıllık roman mahallesi olan ve tarihi niteliğe sahip Neslişah Sultan ve Hacı Hüsrev mahallelerinde yıkımların yapılacağı açıklandı. Basına yansımayan birçok bölgede de yıkımlara devam ediliyor.

Bir yanda yıkımlar yaşanırken diğer yanda yıkımı yapılan ve yapılacak yerlerin yerine uluslar arası şirketlerin işbirliği ile kentin dönüşümü için projeler ihraç ediliyor. Basına yansıyan projelerden bazıları Haydarpaşa Kentsel Dönüşüm Projesi, Zeytinburnu Kentsel Dönüşüm Projesi ve Küçükçekmece Kentsel Dönüşüm Projesi’dir.

Peki bu kadar çok kişiyi ekonomik, sosyal ve kültürel yönlerden etkileyen kentsel dönüşüm projeleri neye dayanıyor? Barınma, mülkiyet haklarını ihlal eden idari işlem ve eylemler hangi yasal kapsamda gerçekleşiyor?

Devlet insanların temel hak ve özgürlüklerini korurken bu hak ve özgürlükleri yaşayacağı imkânları yaratmak ve gerekli tedbirleri almakla yükümlüdür. İdare toplum yaşantısını yakından etkileyen fiziksel çevreyi sağlıklı bir yapıya kavuşturmak, kentlerin ve yerleşim alanlarının planlı ve düzenli olmasını sağlamak için gerekli tedbirleri alır ve bunun gereği olarak çevre düzenlemesi yapar. Planladığı bölgelere yol, okul, sosyal tesis gibi düzenleyici işlemlerin gerçekleşmesi için kamulaştırma işlemi yapabileceği gibi bu hizmetler için bazı yerlerin tahliye edilmesine de karar verebilir. Ancak idarenin tüm işlem ve eylemleri yargının denetimine açıktır ve idare tüm işlemlerini tek bir amaçla yapar; o da kamu yararı ve kamu düzenidir. Kamu düzeni ve kamu yararı amacını taşımayan tüm idari işlemler hukuka aykırı kabul edilir. Ancak kentin dönüşümü için gerçekleşen yıkımların hazırlanan projelerin ve bunun için yasallaşan metinlerin bu genel anlayıştan ayrıldığını ve sonu toplumun hayrına olmayacak bir yola girdiğini görüyoruz.

KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDAKİ YASALAR VE BU YASALARIN NİYETİ

Kentsel Dönüşüm yasalarında ilk adım 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun “Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı” başlıklı 73. maddesinde yapılan düzenlemeyle atılmıştır. Bu konudaki ikinci adım, Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Kanun Tasarısı olarak meclise gönderilen ve mecliste isim değiştirilerek "Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkındaki Kanun" halini alan yasanın çıkartılmasıyla gerçekleştirilmiştir. Bu kanun 05.07.2005 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Bundan başka şu sıralar meclise sunulan bir diğer kanun tasarısı “Dönüşüm Alanları Hakkındaki Kanun Tasarısı” yasalaşmayı bekliyor. Her çıkan kanun bir öncekine göre yerel idareye kentin bölüşümü konusunda daha geniş yetkiler ve hızlı hareket etme imkânı sunuyor.

Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan projeler ilk uygulanmaya başlandığında dayanağını Belediye Kanunu’nun 73. maddesinden almaktaydı.

MADDE 73. — Belediye, kentin gelişimine uygun olarak eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek; konut alanları, sanayi ve ticaret alanları, teknoloji parkları ve sosyal donatılar oluşturmak, deprem riskine karşı tedbirler almak veya kentin tarihî ve kültürel dokusunu korumak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir. Bu madde ile belediye ye belediye ve mücavir alanlar içersinde kalmak ve en az elli bin metrekare olması şartıyla dönüşüm ve gelişim projeleri hazırlama yetkisi tanımaktadır.

Öncelikle bu madde niyet yönünden incelenirse; maddede belirtilen konut, sanayi, ticari alanları yaratmak ve sosyal donatılar oluşturmak gibi faaliyetler belediye kanununda tanımlanan belediyenin görev yetki ve sorumluklarından olan imar, ulaşım, kentsel altyapı, çevre düzenlemesi, sosyal hizmet ve yardım, kent tarihi gibi önem taşıyan yerlerin korunması gibi hizmetlerinin görülmesi amacıyla değil; tamamen belediyenin gelir elde etmesi için kendisine tanınan iktisadi girişim niteliğindeki yetkilerini kullanmasını sağlayan bir kanun maddesidir. Belediye Kanunu’nda Belediye’ye gelir elde etmesi için iktisadi girişimlerde bulunma, şirket kurma gibi yetkiler verilmiştir. Belediye Kanunu’nun 69. maddesine göre belediye düzenli kentleşmeyi sağlamak, konut, sanayi, ticaret ihtiyacını karşılamak amacıyla konut, toplu konut satmak kiralamak ve bu amaçla arazi satın almak, kamulaştırma yapmak, bu arsaları trampa etmek, bu konuda ilgili kurum ve kuruluşlarla ve bankalarla işbirliği yapmak ve gerektiğinde onlarla ortak projeler gerçekleştirmek yetkisine sahiptir. Belediyeye tanınan bu yetki ilgili kanunun 3. bölümünde Borçlanma ve İktisadi Girişimler bölümünde düzenlenmiştir. Belediye Kanunu’nun (BK) 73. maddesi, BK’nun 69. maddesinin daha gelişmiş halidir ve belediyeye nasıl para kazanacağını gösteren kılavuz niteliğindedir. Rahatlıkla söyleyebiliriz ki zaten bu amaçla düzenlenmiştir. Bu maddeye göre dönüşüm alanlarını belirleme yetkisi belediye meclisinindir. Belediye meclisinden gerekli çoğunlukla alınan karar valilikçe inceleniyor. Belediye meclisince alınan karar başkan tarafından itiraz edilmek suretiyle yargıya gönderilmezse kesinleşiyor. Ancak belediye tespit ettiği dönüştürme alanlarını kapsayan proje hazinenin arazisi üzerinde ise ilgili bakanlığın projeyi onaylaması gerekiyor. Bunun yanında madde metninde yazıldığı gibi dönüşüm alanları belediye ya da mücavir alanlar içerisinde ve en az elli bin metre kare olması şartı getirilmiştir. Ancak üst sınırın ne olacağı belirtilmemiştir.

Kentsel Dönüşüm Kanunlarının 2. adım kanunu "Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkındaki Kanun” adını taşımaktadır. Kanunun amaç ve kapsam başlıklı birinci maddesine göre yenileme alanları “belediye sınırları içersinde bulunan yıpranan ve özelliğini kaybetmeye yüz tutmuş; kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurullarınca sit alanı olarak tescil ve ilan edilen bölgeler ile bu bölgelere ait koruma alanlarını” kapsıyor. Bu durumda yenileme alanı olarak tanımı yapılacak yerlerin, kanunun adıyla bağlantılı olarak düşünürsek tarihi ve kültürel taşınmaz varlıklarla sınırlandırıldığı kabul edilmelidir. Dolayısıyla idare(belediye) bu kanuna dayanarak tarihi ve kültürel taşınmazlar dışındaki alanlarda yenileme çalışmaları yapamayacaktır. Başka anlatımla bu kanunla yenileme alanları Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıklarla sınırlıdır.

Yenileme alanları ise il özel idaresindeki yerler için il genel meclisi, belediyelerde belediye meclisleri tarafından üye tam sayısının salt çoğunluğuyla karara bağlandıktan sonra Bakanlar Kurulu’nun onayıyla belirlenmiş olacaktır. Yenileme yerlerinde yapılacak projeler meclis üye tam sayısının salt çoğunluğunun kararı, belediyelerde belediye başkanlarının, il özel idarelerde valiliğin onayı ile uygulanacaktır.(Mad 2.) Ancak il özel idaresi yahut belediye uygulayacağı projeleri gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine yaptırırarak uygulanır denilmektedir. (Mad. 3.)İdare bu projenin kontrolünü de ilgili uzman kurum ve ekiplere yaptırabiliyor.

Bu kanunun 1, 2, 3. maddelerini birlikte değerlendirdiğimizde yenileme alanlarını belirlemenin ölçütünün ne olduğunun açıkça çizilmediğini, yenileme yerlerinde yapılacak projelerin hangi plan ve sistematik dahilinde yapılacağının belli olmadığını görüyoruz. Bu kanun Tarihi ve Kültürel alanların korunmasını düzenlemiştir ancak bu alanlarda konut, ticaret, turizm, sosyal donatı alanlarının yapılmasından da bahsedilmektedir. Niyetin tarihi ve kültürel alanları korumak değil, bu alanları pazarlamak olduğu açıktır. Ayrıca idare projenin uygulamasını ve kontrolünü özel hukuk tüzel kişilere de yaptırabileceğini söylemektedir. İdarenin açıkça işaret ettiği özel hukuk tüzel kişileri muhtemelen ünlü inşaat şirketleri, gayrimenkul yatırım ortakları, gayrimenkul yatırım sektöründeki şirketler olacaktır.

ÜLKENİN HER TARAFININ RANTA AÇILMASINI SAĞLAYACAK TEMEL YASA MECLİS KAPISINDA “DÖNÜŞÜM ALANLARI HAKKINDAKİ KANUN TASARISI”

Ülkenin her alanının satılması ve kentsel dönüşüm projelerin daha hızlı uygulanabilmesi için yasalaşmayı bekleyen “Dönüşüm Alanları Hakkındaki Kanun Tasarısı” var olan yasal düzenlemelerden usul, yetki ve uygulanacağı alan bakımından farklılığıyla rant niyetini afişe ediyor. Yaratacağı tehlike ve saldırgan niteliği nedeniyle bu yasaya daha ayrıntılı göz atmak gereği doğmuştur.
Yasa Tasarısının “Amaç” başlıklı 1. maddesinde;

“Bu Kanunun amacı, imar planı bulunsun veya bulunmasın kentsel ve kırsal tüm alanlarda bilim, teknik, sanat ve sağlık kurallarına uygun olarak, afetlere ve kentsel risklere duyarlı yaşam çevrelerinin oluşturulması için veya fiziki köhneme ve sosyal ve teknik altyapının yetersiz ve niteliksiz olduğu alanların iyileştirme, tasfiye, yenileme ve gelişimini sağlamak üzere dönüşüm alanlarının tespitine ve dönüşümün gerçekleştirilmesine dair her türlü iş ve işlemler ile ilke ve esasları belirlenmektedir.”

denilerek daha önce bu konuda çıkartılan kanun düzenlemelerinden farkı olarak bu madde de dönüşüm alanları gayet geniş tutulmuştur. Madde metninde geçen “kentsel kırsal tüm alanlar” söylemi ile doğal, kültürel, dinsel, tarihsel nedenlerle özel kanunlarda özerk dokunulmazlığı sahip olan yerlerin de dönüşüm alanları içersine sokulduğunu görüyoruz. Kırsal alanlarda elli bin metre karelik iyileştirme, yenileştirme ve tasfiye çalışmasının ne olacağı ise belirsiz değildir. Kırsal alanların dokusunu tahrip edecek villa tipi konutlar, Acarlistan tipi yerleşim yerlerinin hazırlanması muhtemeldir.

Yasa tasarısının 3. maddesi tanımlar adını taşımaktadır. Bu madde de özellikle ilgimizi çeken “e” fıkrasındaki tanım olmuştur.

“Proje ortaklığı: İdare dahil, kamu kurum ve kuruluşlarının iştirakleri ile proje alanında taşınmaz sahibi olsun veya olmasın gerçek veya tüzel kişilerin, dönüşüm amaçlı imar planı kararlarına uygun olarak hazırlanan projeleri gerçekleştirmek üzere ayrı ayrı veya birlikte oluşturdukları adi ortaklık temelli hukuki işlemlerle bir araya gelmiş bir veya birden fazla ortaklığı, ifade eder”

Bu madde ile Kamu Kurumu ile özel şirketlerin ortaklığının yasal altyapısı da oluşturulmuş oluyor. Projenin finansmanı ve uygulanması ortaklığı gerçekte kamu gücünün banka – inşaat şirketlerine devredilmesidir. Projeyi belediye ile özel sektörde bu alanda çalışan örneğin Albayraklar şirketi birlikte tasarlayacaklar ve Albayraklar şirketi projeyi uygulayıp denetleyebilecektir. Şirket belediye gibi hak ve yetkilere sahip olacak kamu gücünü kullanmak sadece idarenin elinde iken Albayraklar şirketi de kamu gücünü kullanmış olacaktır.

3. maddenin diğer fıkralarında yapılan tanımlamalara göre, proje İdare (İl Özel İdaresi, Büyükşehir Belediyesi, Belediye) tarafından hazırlanacak ve onaylanacaktır. Ancak idare bu projeyi ister personeline hazırlatır ister ihale yoluyla bir şirkete hazırlatabilir.

“Genel Esaslar” başlıklı 4. Maddenin birinci fıkrasında;

“(1) 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, 2873 sayılı Milli Parklar Kanunu, 2872 sayılı Çevre Kanunu, 383 sayılı Özel Çevre Koruma Kurumu Başkanlığı Kurulmasına Dair Kanun Hükmünde Kararname, 3621 sayılı Kıyı Kanunu, 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu, 3213 sayılı Maden Kanunu, 6831 sayılı Orman Kanunu, 3202 sayılı Köye Yönelik Hizmetler Hakkında Kanun, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, 4342 sayılı Mera Kanunu, 2920 sayılı Türk Sivil Havacılık Kanunu, 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısiyle Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun kapsamında kalan yerlerde, ilgili kurum, kuruluş ve kurulların görüşleri ve önerileri alınarak uygulama yapılır” denilmektedir.

Bu madde de yerel yönetime geniş yetkiler tanınıyor, adı geçen merkezi yönetim ise sadece görüş ve önerileri alınan kurumlara dönüştürülüyor. Bu maddenin diğer fıkralarında planlama yetkisine sahip kurumların dönüşüm alanlarında yetkilerinin bulunması durumunda da ilgili kurumun sadece görüşü alınmaktadır. Merkezi idarenin görüş ve önerilerine aykırı işlemin hükmünün ne olacağı ise bu maddeden anlaşılmamaktadır. Planlamanın tamamen yerel yönetime bırakılması ise genel planların uygulanmamasına neden olacak, bu da birbirinden bağımsız bütünlüklü planların oluşmasını engelleyecektir.

Bu maddedeki hükümler ile diğer yasa maddelerinin dönüşüm alanlarını engelleyen maddeleri ve başkaca hükümleri artık uygulanmayacaktır.
Yasa tasarısının 5. maddesi “Dönüşüm Alanlarını Belirlenmesi” başlığını taşıyor. Maddeye göre dönüşüm alanın belirlenmesi kararını belediye ve mücavir alan sınırlarında belediye meclisi, belediye ve mücavir alan sınırları dışında il genel meclisi, Büyükşehir Belediyeleri’nde, ilgili ilçe veya ilk kademe belediyesinin görüşü alınarak Büyükşehir Belediye Meclisi tarafından üye tam sayısının salt çoğunluğu alacak. Bu karar 30 gün boyunca idarenin belirleyeceği yerlerde asılacak, bu süre içerisinde itiraz edilebilir olacak ancak bu itirazı da kararı veren belediye ya da il özel idaresinin meclisi inceleyecektir. İtiraz edilmez ise karar kesinleşerek idarenin(belediye-il özel idaresi) onayı ile uygulanmaya başlanacak. Görüldüğü gibi Dönüşüm alanlarının belirlenmesi önceki kanunlardan farklı olarak tamamen yerel idareye bırakılmıştır. Bakanlar Kurulu ya da başka bir bakanlığının idarece belirlenen dönüşüm alanlarını onaylamasına gerek duyulmamıştır. Böylece Dönüşüm Projelerin bir an önce uygulanmasının önü açılmış oluyor. Ayrıca bu kanun “yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkındaki Kanunun” ve diğer kanunların belirlediği yenileme alanlarını da kapsamaktadır. Sit alanlarında yapılacak Dönüşüm Projeleri’nde de bu kanun uygulanacaktır.
Tasarıya göre yerel yönetimler kendi meclislerinin kararıyla, kanunla merkezi idareye verilmiş bir görev ve yetkiyi üstlenebilmektedirler.
Tasarı ile doğal ve tarihi alanlar ile hazine arazileri ve kamuya ait gayrimenkullerin tasarrufu konusunda merkezi idarenin yetkileri, yerel yönetimlere aktarılmakta, yerel yönetimler merkezi idarenin yatırım ve kaynak planlamaları üzerinde, karar mercii haline getirilmektedir. Bu düzenlemeyle merkezi idarenin mahalli idareler üzerindeki vesayet yetkisi terk edilmiş olmaktadır. Maddeye göre dönüşüm alanlarının, bu alanda bulunan tüm ilgililere duyurulmasını sağlayacak çapta asılması gerekmektedir. Ancak öngörümüz o dur ki hızlılığı amaç edinmiş olan idare ayağına kimseyi dolamamak için duyuru zorunluluğunu şeklen yerine getirecektir. Örneğin dönüşüm alanları projesi ve planını belediyenin iç mekânında ki herhangi bir panosuna asmayı yeterli görecektir. Bu maddenin 7. fıkrasına göre dönüşüm alanlarının belirlenmesinden sonra içerisinde kaldırılmasına karar verilen okul, hastane gibi kamu yapıları ile alt yapı gibi kamu hizmetlerinin yeniden yapılması idarenin keyfine bırakılmıştır. Madde metni aşağıdaki gibidir.
(7) Dönüşüm amaçlı imar planı kararı uyarınca tasfiye edilerek bir başka alana taşınması gereken kamu yapıları ile Dönüşüm amaçlı imar planı kararı uyarınca verilmesi gereken kamu hizmetine dair yapılar, Dönüşüm alanı sınırı içinde kalsın veya kalmasın Dönüşüm uygulaması kapsamında, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının görüşü doğrultusunda arsası da karşılanarak idarece yaptırılabilir.
Genel olarak 5. maddenin en belirgin özelliği kamu topraklarının da tasfiyesine imkan vermesidir. Hazine tarafından idare edilen varlıklar, hazineye tescilli topraklar ile devletin hüküm ve tasarrufu altında olan sahipsiz şeylerde dönüşüm alanları kapsamındadır. Sadece hazinenin değil il özel idaresinin, kamu kurum ve kuruluşları, belediyeler tarafından idare edilenlerde dahil her türlü arsa ve arazileri ve bunların üstlerinde bulunan bütün yapılar dönüşüm uygulamaları altında tasfiye edilebilecektir. Dönüşüm alanları Hazine arazisi üzerinde ise hazine arazisi idareye ücretsiz devredilecek, hazine üzerinde kamu malları varsa sadece bu kamu mallarının bedeli ödenecektir.
Tasarının 6. maddesi “Dönüşüm alanlarında planlama ve yapılaşma” adını taşımaktadır.
Madde 6.
(1) Dönüşüm alanı sınırının kesinleşmesiyle birlikte, Dönüşüm amaçlı imar planları kesinleşinceye kadar bu alanlarda, plan, plan değişikliği ve plan revizyonu, parselasyon planı, ifraz, tevhit, irtifak hakkı tesisi, terkini, cins tashihi, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi düzenlenmesi ve onaylanması, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemler durdurulur ve kararın onayından evvel ruhsata bağlanmış olanlar dahil bütün yapım faaliyetlerine geçici olarak son verilir.
Bu maddeye göre dönüşüm alanında imara uygun inşaat yapmakta iseniz inşaatınızın yapımı durdurulabilir. Sahibi olduğunuz arsa ya da yapı konusunda tüm tasarruf hakkınız dondurulmaktadır. İdarenin bu yetkisi karşısında mülk sahibinin doğmuş ve doğacak zararlarının karşılanıp karşılanmayacağı madde metninden anlaşılmamaktadır.
(2) Dönüşüm alanı sınırları içinde, 12/10/2004 tarihinden önce yapıldığını belgeleyen gecekondu sahiplerine, ruhsatsız yapı sahiplerine ve ikamet edenlere, bedelini yirmi yılı aşmamak üzere borçlandırılmak kaydıyla yapılacak sosyal konutlardan veya yapılardan, bağımsız bölüm verilebilir.
Bu düzenleme ile gecekondu mahalleleri tamamen tasfiye edilebilecek, gecekondu sahiplerine ise borçlandırma yöntemiyle barınma sorunlarının çözüleceği söylenmektedir. Oysa bu konuda maddede bir kesinlik bulunmamaktadır. Madde metni “verilebilir” ile bittiğine göre idare yapı sahiplerine mağduriyetlerini giderecek imkân da sağlamayabilir. Madde metnini verir diye okusak dahi mağduriyetin nasıl giderilebileceği idarenin tamamen iyi niyetine bağlı olacaktır. Yıkılacak ev sayısının çokluğu, ülkedeki emekçilerin gelir düzeyi düşünüldüğünde bu madde ciddi bir tehlikeyi işaret etmektedir.
(3) İdare, dönüşüm alanlarının kesinleşmesinden itibaren üç yıl içinde, bu kanunun amacını gerçekleştirmek üzere dönüşüm amaçlı imar planlarını hazırlamak, hazırlatmak, onaylamak ve kesinleştirmekle yükümlü ve sorumludur. Dönüşüm üst kademe planlarda revizyon veya değişiklik yapılmasını gerektirmesi halinde, üç ay içinde gerekli değişiklik yapılır…
Bu fıkra ise şimdiye kadar uygulana gelen şehirsel planlama ilkelerini yok saymakta, dönüşüm planlarını üst ölçekli nazım planlarının üstünde tutmaktadır. Yani dönüşüm planları ile üst ölçekli planların çakışması durumunda; üst ölçekli plan üç ay içinde dönüşüm planına uyacak şekilde revize edilecektir. Tabi bu da kentsel dönüşüm projelerinin lokal ve kendine özgü, parça parça projelendirilmesinin doğal bir sonucudur. Bu uygulamanın getirisi ise parayı bastıran dönüşüm ortağının istediği yere istediği şeyi yapmasına olanak sağlayabileceğidir. Artı olarak böyle bir düzenleme peşi sıra rüşvetin ve yolsuzluğunda yasal bir zemine oturmasını sağlayacaktır.
(4) Dönüşüm alanlarına ilişkin her tür ve kademede planlar için görüşü istenen ilgili kurum ve kuruluşlar, gerekli bilgi, belge ve görüşleri, üç ay içinde tam ve eksiksiz olarak vermek ve veri alt yapısını ve diğer hazırlıkları öncelikle tamamlamak zorundadır. Gerekli bilgi, belge ve görüşler süresi içinde verilmediği taktirde, sorumluluk ilgili kurum veya kuruluşta kalmak kaydıyla uygun görüş ve izin verilmiş sayılır.
Bu taslağı hazırlayan kişiler acaba bu ülkeyi hiç mi tanımadılar? Türkiye de bürokrasinin ne kadar yavaş işlediğini, bürokrasiyi azaltmak için yapılan düzenlemelerin bile yeni bürokrasiler yarattığını bilmiyorlar mı acaba? Diğer taraftan istenen bilgi, belge ve görüşün herhangi bir nedenle gecikmesi veya üç ay bir gün sonra verilmesi durumunda; hakkında bilgi, belge ve görüş istenen konu ile ilgili uzmanlığı olmayan mahalli idarenin oluşabilecek sakıncalı durumun sorumluluğunu özel sektör eliyle başka bir kamu kuruluşuna yıkarak uygun görüş ve izni vermesinin hiçbir kitaba sığacak tarafı yoktur. Dönüşüm alanlarına ilişkin bilgi, belge ve görüşün istendiği kurumun; işleyişinin, iş programının, yoğunluğunun ve gerekli donanıma ve personele sahip olup olmadığının göz ardı edilmiş olması aslında önceden planlanmış bir senaryonun aşama aşama yürürlüğe konduğunun bir göstergesidir. Norm kadro yasası ile bulunduğu kuruma ve konuma raptedilen memurun bu tip uzmanlık gerektiren projelerde gereken kamu kuruluşuna naklinin önü kesilmekte, uygulanan projenin kontrollüğü yine özel kuruluşlara devredilerek kamudaki yapı daha da hantallaştırılıp iş yapabilirliliği gittikçe azaltılmaktadır.
Tasarının 7. maddesi “Dönüşüm Alanlarında Uygulama” bağlığı taşımaktadır.
Madde 7.
‘(1) idare, dönüşüm amaçlı imar planı kararlarına uygun olarak; mevcut yapılar ve çevreleri hakkında koruma, kullanma, güçlendirme, ıslah, geliştirme, yenileme ve tavsiyeye ilişkin kararlar almaya, bu kararlara bağlı olarak ruhsat vermeye yetkilidir…’’
Mahalli yönetimler bu maddeye dayanarak kimseye sormadan kendi başlarına almış oldukları kararları vatandaşı göz ardı ederek tanrısal bir buyruk gibi dikte edebilecek veya yaptırabilecektir.
(2)İdare, plan kararlarını gerçekleştirmek amacıyla; arazi, arsa ve proje düzenleme işlemleri yapmaya, kamulaştırmaya, toplulaştırmaya, satın almaya, ön alıma, bağımsız bölümler dahil mülkiyetindeki gayrimenkullerle trampaya, gayrimenkul mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmaya, kamu ve özel sektör işbirliğine dayalı yöntemler uygulamaya, herhangi bir izne tabi olmaksızın bu amaçla şirket kurmaya, kurulmuş şirketlere katılmaya ve mevcut şirketleri eliyle uygulamalar yapmaya, kamu tüzel kişiliği olarak veya özel sektörle birlikte proje temelli gayrimenkul yatırım ortaklıkları kurmaya, kurulmuş olanlara katılmaya, kat karşılığı inşaat yapmaya veya yaptırmaya, arsa paylarını belirlemeye, 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu esaslarına göre paylaştırmaya, hisseleri ayırmaya veya birleştirmeye yetkilidir.
Bu kanun Dönüşüm alanlarının belirlenmesi ve uygulanması amacıyla yeni bir imar kanunu niteliğindedir dersek hiç de abartmamış oluruz. Ve bu kanun idare hukukunda esas olan anlayış ve ilkelere tamamen farklı yeni düzenlemelere yer vermiştir. İdare, mülk sahibine danışmadan herhangi bir izne bağlı olmaksızın planlar, inşaat yapabilmektedir. İdare(belediye) özel bir şirket işletiyormuş gibi ülkemizin arazisini pazara çıkarmış gibidir. Bilindiği gibi Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı gayrimenkule dayalı projelere, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yönelik yatırım yapan şirketleri tanımlamaktadır. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı kurmakla idare artık vatandaşa “nasıl iyi hizmet sunarım” amacından çok şirket anlayışıyla gayrimenkullerden “nasıl daha çok kar elde ederim” amacıyla hareket edecektir.

(6) Dönüşüm alanlarında, mevzuata uygun yapıların boşaltılması ve yıkılarak kaldırılmasında plan bütününe ilişkin değerleme ve fiziki durum temel alınarak anlaşma yolu esastır. Anlaşma kapsamında idare, bağımsız bölüm maliklerine, proje gerçekleştirilinceye kadar olan süre içinde geçici konut tahsisi veya kira yardımı yapabilir. Anlaşma sağlanamadığı takdirde bu taşınmazlar hakkında kamulaştırma işlemi yapılır. İtiraz sadece kamulaştırma bedeline yapılabilir. İdare, Dönüşüm alanında ikamet edenlerin mağduriyetlerinin önlenmesi için gerekli tedbirleri alır. Dönüşüm alanlarında yapılacak kamulaştırmalar, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasındaki iskan projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırmalardan olup, Bakanlar Kurulu kararı alınmaksızın yapılacak acele kamulaştırma olarak değerlendirilir.
Bu madde ile mülkiyet hakkı tamamen ihlal ediliyor. Dönüşüm alanları belirlenen yerlerde oturanlar yerleşim yerlerinden tasfiye edilmekte başka bir yerleşim bölgesine yerleşmeleri zorlanmaktadır. Mülkiyet hakkı ile birlikte sosyal güvenlik hakkı da tehlike altındadır. Sahibi oldukları arsaya - yapıya kamulaştırma yoluyla el konulmaktadır. Örneğin kendine ve ailesine ev yapmak için arazi satın alan kişi yapıya başlayıp bitirmek üzere iken, idare yaptığı yapının dönüşüm alanı içersinde olduğunu söyleyip ruhsatını iptal ederek yapıyı yıkabilecektir. İlgililer idarenin bu işlemine karşı sadece kamulaştırma bedeline itiraz edileceği kabul edilmektedir. Ayrıca imarı zorunlu ve acil düzenlemeler için kabul edilen acele kamulaştırma işlemi Dönüşüm alanlarının yaratılması için de kullanılmaktadır.
Madde 8- Gelirler, Harcamalar ve Muafiyetler
(3) Bu kanun kapsamında yapılacak her türlü mal ve hizmet alımları ile yapım işleri 5366 sayılı Yıpranan tarihi ve Kültürel Taşınmaz varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında kanunun 3. maddesinin 8. fıkrası hükümlerine üretilen konut ve iş yerlerinin satışı3/7/2005 tarihli ve 5393 sayılı Belediye kanununun 69. maddesinin 3. fıkrasının birinci cümlesindeki hükümlere tabidir…
Bu maddeyi tam olarak anlayabilmek için adı geçen kanunların ilgili maddelerine değinmekte de fayda var.
5366 sayılı kanunun 3. maddesinin 8. fıkrası ‘ Yenileme alanlarında yapılacak uygulamalarda her türlü mal ve hizmet alımları ile yapım işleri, ceza ve ihalelerden yasaklama hükümleri hariç olmak üzere 4734 sayılı Kamu ihale Kanunu hükümlerinden muaftır.’
5393 sayılı kanunun 69. maddesinin 3. fıkrası ‘Arsalar hariç üretilen konutlar satışı 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu Hükümlerine tabi değildir.’
Bu üç maddeyi alt alta yazıp topladığımızda şu sonuç çıkmaktadır; Kentsel Dönüşüm Alanlarına ilişkin her türlü plan, proje ve yapım işleri ile mal ve hizmet alımı, satış, tahsis ve devir işleri 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu, 4735 sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu ve 2886 devlet ihale kanunu hükümlerinden muaf tutulmuştur. Ve bu düzenleme yapılırken bu alım satım işinin neye göre ve hangi kıstaslar çerçevesinde olacağı belirtilmemiştir. Bu ifadenin ucunun bu kadar açık olması yapılmaya çalışılanın Kentsel Dönüşüm değil Rantsal Dönüşüm olduğunu göstermesi açısından çok önemlidir. Bu düzenleme ile yapılacak yolsuzlukların önü açılmıştır.
(4) ‘ Dönüşüm alanlarında idare tarafından yapılacak sözleşmeler, tesciller …. plan proje uygulamaları ile inşaatlar, tapu kadastro işlemleri dahil her türlü iş ve işlemler dönüşüm amaçlı imar planlarının onay tarihinden itibaren beş yılı aşmamak üzere, her türlü vergi, resim, harç ve bedellerden muaftır.’’
Dönüşüm projeleri halk ve kamu yararına diye pazarlandığından, bu madde de dönüşüm projelerinden faydalanan vatandaş lehine bir hüküm gibi lanse edilmekte olup aslı itibariyle tamamen dönüşüm ortağı özel sektörü palazlandırmaya yönelik bir maddedir. Gayrı menkul yatırım ve dönüşüm ortağı hissesine düşen miktarın, her türlü vergi, resim, harç ve bedelden muaf tutulmasında ne gibi bir kamu yararı vardır merak ediyoruz. Ayrıca aynı maddenin 5. fıkrasında; 500 hektarı aşan projelerde; 1. ve 2. derecelerden deprem bölgelerinde uygulanan Kentsel Dönüşüm Projelerinde %10, diğer deprem bölgelerinde %5’i geçmemek kaydıyla yerel yönetimlerin bütçe gelirlerinden ek ödenek ayrılması niyetlerini aşikar kılmıştır.
“MADDE 11- 2981 sayılı Kanun ile ilgili bugüne kadar ilgili idareler tarafından sonuçlandırılamayan iş ve işlemlerin, bugün için sonuçlandırılmasında birçok sorunla karşılaşılmakta ve 2981 sayılı Kanunun uygulanması da mümkün hale gelememektedir. Bu nedenle 2981 sayılı Kanununa ilişkin işlemlerin bu Kanuna göre sonuçlandırılması amacıyla, 2981 sayılı Kanun yürürlükten kaldırılmaktadır”.

“GEÇİCİ MADDE 1- 2981 sayılı Kanuna göre gerekli yasal müracaatları yapan ve hak sahibi olan ancak 2981 sayılı Kanunda öngörülen işlemleri tamamlanmayan hak sahiplerine, dönüşüm alanlarında en az bir bağımsız bölüm verilmek suretiyle işlemlerin bu Kanuna göre sonuçlandırılması hükme bağlanmış, gerekli arsa bedellerini ödemeyenlerin projeyi uygulayacak idareye ödemelerine ilişkin hükümler getirilmiştir”

Bu maddeye göre gecekondu bölgelerinde yaşayanlara, bu kanun maddesi nedeniyle kazanılmış hakları olan “dönüşüm alanlarında bağımsız alanlar” verileceğinden bahsedilmektedir. Ancak verilecek alanın ölçüsü, mevkisi, niteliğinin nasıl olacağından bahsedilmemekte yetki tamamen idarenin keyfiyetine bırakmaktadır. Bu maddeye göre gecekondu sahibi kişi kentin ücra bir bölgesine de gönderebilir.

Genel olarak ifade edecek olursak bu kanun ile barınma ve mülkiyet hakkına geniş bir saldırı yöneltilmiştir. Bu kanun bir madde ile 13 yasayı devre dışı bırakıyor, idareye olağanüstü kamulaştırma yetkisi veriyor, daha önceden varolan plan ve projeleri saf dışı bırakıyor. Kanun bu haliyle kanun gerekçesinde belirttiğinin aksine sosyal adaleti sağlamaktan ve toplumsallaşmaktan uzaktır. Kenti dönüştürmek niyetinde olanlar kentte yaşayanları dışlamakta ve onları karar alma süreçlerinin hiç birine dahil etmeyerek yok saymaktadır.

Elbette sağlıksız yapılaşma mekânlarında yaşayan insanlar koşullardan memnun değillerdir ve temel haklardan olan daha insanca yaşabilir sağlıklı mekânlarda yaşamak haklarıdır/hakkımızdır. Bu nedenle göç, afet, idari yönelimler gibi değişik nedenlerle bozulan tahrip olan kent dokusunun yenilenerek yapılanması ihtiyaç gereğidir.

Ancak bu yasaların temel özellikleri ne yazık ki nüfus yoğunluğunun yarattığı sağlıksız çarpık yapılaşma, alt yapı, kültürel, sosyal alan eksikliğini giderme ihtiyacı değildir. Amaçlanan ulusal ve uluslararası şirketlerin ve Gayrimenkul ortaklık paylarının gayrimenkul alanları tüketilerek doğal, kültürel, siyasal çevrenin bozulmasıyla sonuçlanacak projeleri hazırlanmasına olanak sağlamaktır.

İdarenin tasarruf ve eylemlerin bizlere gösterdiği gerçek ABD, AB, Dünya Bankası ve uluslar arası şirketlerin işbirliği ile hazırlanan projelerin uygulanmasının sağlanması amacıyla kentin nazım planına, oturanların ortak çıkarına ve ihtiyaçlarına bakılmaksızın deprem, afet tehlikesi, hukuka aykırı yapılaşma bahanesiyle buraları yıkıp projeyi hazırlayan kuruluşların rant elde etmesini sağlamaktır.

Kentsel Dönüşüm Projeleri yazılı ve görsel basında dar gelirli grupların konut ihtiyacının giderilmesi ve daha güvenli, sağlıklı ve nitelikli kentsel yapılar içersinde yerleştirilmeleri amacıyla hazırlanıyormuş gibi sunuldu. Ancak evleri yıkılarak toplu konutlara yerleştirilen insanlara imzalatılan şartnamelerin koşullarına bakıldığında, gecekondularda yaşayan düşük gelirli insanların ihtiyacını karşılamadığı görüldü.

Bilinmesi gereken gerçek yasalarla getirilmeye çalışan sistemin emekçi halkın konut sorununu ve ihtiyacını gidermeye yönelik olmadığıdır. Projelerin hedefi orta ve üst düzey gelir sahiplerin konut ihtiyacını karşılamak ve uluslar arası kuruluşlara yatırım imkânı sağlamaktır.

Sonuç olarak barınma, yerleşme, mülkiyet hakkı ulusal ve uluslar arası sözleşmelerde korunmuş temel ve vazgeçilmez haklardandır. İnsanın su, havaya olan ihtiyacı ne ise barınmaya olan ihtiyacı da odur. Barınma hakkı sosyal hukuk devletinin güvence altına alması gerektiği haklardan birisidir. Barınma-yerleşme sorununu çözememiş kişilerin kültürel- siyasal kimliklerini sosyal varlıklarını geliştirmeleri de mümkün olamayacaktır. Bu nedenle kentin yenilenmesi uygulamalarında sermayenin ihtiyacı doğrultusunda değil uygulamanın yapıldığı yerlerdeki halkın ihtiyaçlarına göre, yerinde, katılımcı planlar düzenlenmeli bu düzenlemeler yapılırken mağduriyete uğrayacakların hakları korunmalıdır. İdarenin aksi işlem ve eylemleri hukuka aykırı olacağı gibi kazanılmış hakka da el konulamaz anlayışı ile hep birlikte idarenin işlem ve eylemlerine karşı mücadele etmek gerekecektir.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE DEĞERLEME YÖNTEMİ
Bu rantsal yasanın başka bir ayağı da hak sahipliliğinin belirlenmesi ve hak bedelinin tayinidir.
Öncelikle şunu belirtmekte fayda var; 1984’te Turgut Özal zamanında getirilen aftan faydalanması gereken lakin; gerek kamunun kusuru gerekse de gecekondulunun ihmali yüzünden yasal sürecini tamamlayamamış olan gecekonduluyu bu tasarı ile hak sahipliği sürecinin dışında tutanlar, hak sahipliliğinin düzenlemesi ve dönüşüm sürecine katılımı ile ilgili hiçbir maddeye metinde yer vermemiştir. Hak bedelinin tayini ve takdiri ile ilgili olarak, bu güne kadar yapılan dönüşüm projelerinde gecekonduculara enkaz bedeli teklif edilmiş, kabul etmeyenlere ise ‘istersek hem yıkar hem de enkaz parasını %20 fazlası ile sizden geri alırız’ diyerek sindirilmeye çalışılmıştır. Enkaz bedelini kabul edenlere de iki alternatif sunulmuştur. Birincisi enkaz bedelini alıp sürgünü kabul etmesi (ki çoğu zaman bu bedellerin ödemesi senelere yayılmakta ve bu arada eriyip yok olmaktadır), ikincisi ise enkaz bedelini peşine sayıp dönüşüm alanı içinde veya dışında ki bir konut vererek insanları kredi bataklığına sürüklenmesi…
Tabi bu yöntem uygulanırken de çeşitli yolsuzluklar olmuştur. Mesela aynı binada farklı dairelere farklı bedeller(ki bazen 3-5 katı bulmuştur) ödenmiş yada öngörülmüştür.
Şimdi ise özde aynı mantığı taşıyan ama süslü kelimelerle pazarlanmaya çalışılan yeni bir yöntem gündemdedir; Değerleme Yöntemi.
Madde 7-Dönüşüm Alanlarında Uygulama

(2) İdare, plan kararlarını gerçekleştirmek amacıyla; arazi ve arsa düzenleme işlemleri yapmaya, … kat karşılığı inşaat yapmaya veya yaptırmaya, kat mülkiyeti kanunu esaslarına göre paylaştırmaya, hisseleri ayrıştırmaya veya bütünleştirmeye, değerleme esasına göre bağımsız bölüm verilmek suretiyle alan ve hisse miktarlarını değiştirmeye yetkilidir.

(3) ‘İdare, dönüşüm amaçlı imar planı çerçevesinde değerleme yaptırmaya, uygulamaya, mülkiyet haklarının dağıtımına, bağımsız bölüm, hisse ya da bedeli verilmek suretiyle alan ve hisse miktarlarını değiştirmeye, uygulama alanlarında inşa edilecek binaların hak sahiplerine paylı veya tam mülkiyet halinde bağımsız bölüm tescillerini yaptırmaya resen yetkilidir. İdarece, dönüşüm amaçlı imar planında değerleme esaslı yöntem uygulanacağının belirtilmesi halinde, dönüşüm alanlarında ki mülkiyet düzenlemelerinde düzenleme alanı içindeki gayrı menkullerin düzenleme öncesi ve sonrası değerleri gayrimenkul değerleme kuruluşlarına yaptırılarak resen belirlenir. Düzenlemeden sonra mülkiyet dağıtımı , düzenleme öncesi ve sonrası değer, temel alınarak idarenin yatırım ve katkı payları düşüldükten sonra değerleme esaslı yöntem çerçevesinde yapılır. İdare, bu dağıtıma göre, bağımsız bölüm, hisse ya da bedeli verilmek suretiyle alan ve hisse miktarlarını değiştirmeye… resen yetkilidir.’

(7) Dönüşüm alanlarında gayrimenkul mülkiyeti, menkul değere dönüştürülebilir. Bir bağımsız bölüme karşılık gelmeyen küçük ve parçalı hisseler karşılığında gayrimenkul sertifikası ve bunu gibi menkul kıymet belgesi idare veya proje ortaklığınca verilebilir ya da taşınmazın bedeli paraya çevrilerek hak sahibine ödenir.

Tasarının ilgili maddelerinin açılımını kısa bir örnekle yapabiliriz. Ama örneğe geçmeden belirtelim oran ve değerler izafidir. Diyelim ki yasal ruhsatlı yüz metre karelik bir daireniz var. Ve sizin haberiniz olmadan, size sorulmadan kentsel dönüşüm alanına dahil edilmiş. Sizde devletin bekası, kamunun yararı dediniz itiraz etmediniz. Veya itiraz etme hakkınızın da elinizden alındığını öğrendiniz. Bunu da kabullendiniz diyelim sıra geldi gayri menkulünüzün değerini tespit etmeye. Gayrı menkul kıymetlendirmede hiçbir ölçüt sunmayan yasanın görevlendirdiği herhangi bir değerleme kuruluşunun, kendisinin (daha doğrusu dönüşüm ortaklılığının – ki taraflardan birinin karına kar katmaktan başka derdi olmayan özel bir kuruluş olduğu düşünülürse olayın vahameti daha net ortaya çıkar.- dikte ettiği) kriterleri çerçevesinde gayri menkulünüze 50 bin YTL değer biçtiğini öğrendiniz.
İtiraz etmeyi düşündünüz ama şikayet makamının yine bu dönüşüm ortaklığı olduğunu öğrendiniz ve vazgeçtiniz diyelim. Sıra dönüşüm sonrası oluşturulacak yapının değerini belirlemeye geldi. Yine bu değerleme kuruluşu yatırım ortaklığının sunduğu kriterler çerçevesinde yeni yüz metre karelik yapının değerinin idarenin yatırım ve katkı payları düşüldükten sonra 200 bin YTL olduğunu öğrendiniz. Bu aşamadan sonra gayrı menkulünüzün karşılığında size dönüşüm öncesi bedelin dönüşüm sonrası bedele oranını gösteren bir gayrimenkul sertifikası verilecektir. Yani dönüşüm öncesi 100 metre karelik olan gayri menkulünüz dönüşümden sonra 25 metre kareye dönüşmüştür. İşte gayrimenkul kıymet sertifikası bu oranı gösterir bir belgedir. Elinizdeki oran karşılığında bağımsız bir bölüm veya hisse verilebilecekse bu imkandan faydalandırılabilirsiniz. Ama örnekteki gibiyse böyle bir şansınız olmayabilir. Bu durumda size iki alternatif sunulacaktır; ya elinizdeki bu oran peşinata sayılıp gerisi azami 20 yıl olacak şekilde borçlandırılarak ya da elinizde bir birikiminiz varsa farkı peşin ödeyerek konut sahibi olabilirsiniz. Ya da bu orana tekabül eden miktarı (-ki ne kadar sürede ödeneceği belirsizdir) alıp kentin en ücra köşelerine sürgün gidebilirsiniz. Bu arada tasarı metinleri dikkatlice okunacak olursa tüm bu süreçte dönüşüm sonrası dönüşüm alanını veya yerini seçmeniz sizin değil idare ve proje ortaklılığının inisiyatifindedir. İdare veya ortağı isterse sizin sürgün fermanınızı imzalamakta resen yetkilidir.

KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN DÖNÜŞÜMÜ

Her hangi bir proje tasarlanırken dört faktör göz önünde bulundurulur: 1- ihtiyaç ve talep
2- proje uygulama alanı 3- yapılabilirlilik 4- finansman
Bu dört madde içinde sistemi ve rant avcılarını en fazla ilgilendiren işin finans boyutudur. Bu yüzden kentsel dönüşüm projeleri birinci aşama finans projesi, ikincisi dönüşüm projesi olarak iki safhada projelendirilmektedir. Aslına bakılırsa projenin dönüşüm kısmı birinci kısmını perdelemek için yapılmaktadır. Finans projelerinin uygulanacağı yerler, en fazla prim yapacak ve merkezi bir konumda olacak şekilde özenle seçilmekte ve buralara pilot proje sahası denerek burada yapılacak projenin mevcut imar planları dışında bir şekilde şekillenmesinin önü açılmaktadır. Buradaki pilot projelerin açıklamasını ise dönüşüm projelerinin ekonomik yapılabilirliliğini sağlamak olduğunu, buradan sağlanacak gelirle dönüşüm alanlarının finansmanını devlete yük getirmeden sağlayacaklarını söylemeleri bir safsatadan öteye geçememiştir. Nitekim bu güne kadar uygulanan dönüşüm projelerinin dönüşüm kısmının göstermelik yapıldığı artık herkesin malumudur. Örnek vermek gerekirse deprem odaklı hazırlanan Zeytinburnu Kentsel Dönüşüm Projesinin görkemli başlayıp hüsranla sonuçlanması buna güzel bir örnektir. Mevcut yapı stoğundaki her bir binanın deprem tahkikini birkaç saatlik mesai ile tayin edenlerin başına balyoz gibi inmiştir çöken bina. Özellikle İstanbul’un depremselliği gerçeğini kendi cüzdanlarını doldurmak için kullananların gerçek yüzünü ortaya çıkarmıştır bu olay. İşte bu olaydan sonra depremi bahane edip rant projelerini hayata geçiremeyeceklerini anlayan Büyükşehir Belediyesi bu mantıkla ihaleye hazırladığı bazı projeleri iptal etti. Sanmayın ki düzeltmek için. Başka bahaneler eşliğinde ya da direkt rantsal pilot proje uygulamaları ile yeniden deneyecekleri ve de devam edecekleri kesin. Tıpkı bizimde bu rant projelerine karşı mücadelemizi devam ettirip yükselteceğimiz gibi.